原題：城鎮化中住房制度的理論分析框架和相關政策建議
以下我們結合地權、房權和稅收三維模型，分別針對不同市場類型（商品房市場和保障房市場）和住房類型（商品房、租賃房、經濟適用房含兩限房、廉租房），希望可以提出有效的住房制度解決方案。
1．商品房
（1）定位
商品房對應的應該是最高收入，中高收入，以及少部分的中等收入家庭。目前中國城鎮家庭戶均住房套數接近1，但是由於最高收入家庭通常擁有多套住房，與此同時，保障房體系不完善，大部分家庭（不論是否具有支付能力）都瞄准了商品房市場。這種結構上的錯配一方面使得商品房市場過度發展，另一方面又突顯了商品房供不應求。
商品房應該屬於“全額土地出讓金+全產權+低中高稅收”的組合。
目前我國經營性用地採用招拍挂出讓方式，開發商拍地時向地方政府支付土地出讓金，使用權通常分為70年和40年兩種﹔稅收主要集中在交易環節，而在持有環節較少且稅率低。先不論給房產權設定一定年限的合理性，畢竟其對供需基本沒有影響﹔而土地政策涉及地方政府財政問題，因此一時間也難以做出較大的變革。那麼，微变态版传奇，唯有從稅收角度改變政策。
（2）稅收的必要性
與別國比較，中國住房的交易成本處於中等水平，但是持有成本處於最低水平。正是因為如此，最高收入人群擁有多套住房，並且還在房價下降時繼續買入，而一些中高收入和中等收入家庭卻無法擁有自己的住房（中低收入以下的家庭的住房問題應該通過保障房體系解決，不在這裡考慮）。這種結構上的錯配使得大部分房子空置，極大的浪費了社會資源。與其直接調控房價，不如使用稅收工具調控供需。物業稅的征收可以實現房地產資源的優化配置、為地方政府的財政收入提供穩定長期的來源，同時可以增加房地產投機成本，起到抑制房價的作用。長期來看，征收物業稅是大勢所趨。
（3）政策建議：使用物業稅調節商品房供需結構
征收條件：產權界定明晰，稅率稅基合理，違規懲戒有力。首先，在開征物業稅之前要理順所有權的關系。對集體所有的農基地，小產權房等要明確產權關系，對家庭擁有房產的數量和價值都要有系統的統計，為征稅做好法律基礎。其次，在制度制定方面，建立物業評估系統，對稅率的制定要考慮居民的支付能力和地方政府的財政需求，同時，地方財政要公開透明化，建立更直接的納稅人監督機制。再次，在實際操作過程中，要建立高效率的收稅平台，要完善法律制度督促納稅行為。任何一方面都是一個復雜的過程，需要反復討論和驗証，因此先採用試點，再全國推廣更為實際。
征收范圍：自住房可以享受一定的優惠，以區別擁有多套物業的情況。例如：對首次購房者購房稅費相應減少，免物業稅﹔對兩套住房以內的家庭免物業稅﹔對兩套住房以上的家庭採用累進稅率，根據擁有住房套數的增加相應提高稅率﹔對於別墅等特別高檔的住宅，可以按照國際上的普遍做法，征收高於2.5％的稅率。各省市可以根據自身的實際情況確定不同的稅率及其累進方式，以體現區域差別性。
